Charleston quer construir 3.500 moradias acessíveis até 2032

Artigo adaptado de smartcitiesdive.com

Por mais de uma década, Charleston, na Carolina do Sul, tentou resolver sua crise habitacional da forma convencional: políticas, incentivos e parcerias voluntárias com o setor privado. Não funcionou. A renda mediana da cidade dobrou nos últimos doze anos, em parte pela chegada de moradores mais ricos, e o resultado foi o deslocamento progressivo da população de baixa renda para fora de uma das cidades históricas mais valorizadas dos Estados Unidos. Agora, a prefeitura decidiu mudar de abordagem, e o prefeito não hesita em chamar a nova estratégia de “agressiva”.

O problema que políticas convencionais não resolveram

O encarecimento acelerado de Charleston não é um fenômeno isolado. Cidades históricas e turísticas em todo o mundo enfrentam a mesma tensão: à medida que a atratividade de um lugar cresce, cresce também a pressão sobre quem sempre viveu ali. Em Charleston, esse processo foi especialmente intenso, e os instrumentos tradicionais de política habitacional (incentivos fiscais, diretrizes de zoneamento, chamamentos ao mercado) não produziram a velocidade nem o volume necessários para conter o deslocamento.

“Tentamos políticas, tentamos incentivos e sabe o que aconteceu? O que estávamos fazendo, por mais bem-intencionado que fosse, não estava funcionando. Estamos muito atrasados”, reconheceu o prefeito William Cogswell ao apresentar, em março de 2026, o Project 3500, plano que prevê a criação de 3.500 unidades habitacionais acessíveis até 2032, num ritmo de 500 novas unidades por ano.

Como funciona o Project 3500

O núcleo da estratégia é a utilização de terrenos públicos combinada com uma série de medidas para eliminar os gargalos que historicamente atrasam projetos habitacionais. Antes mesmo de qualquer chamamento público para desenvolvimento residencial, os terrenos selecionados pela prefeitura, por meio de critérios ponderados, já estarão com licenças aprovadas e projetos revisados pelo Conselho de Revisão Arquitetônica. Isso significa que, quando um desenvolvedor chegar, poderá começar imediatamente, sem percorrer um processo burocrático que costuma levar meses ou anos.

Além da pré-aprovação dos terrenos, a prefeitura está trabalhando com arquitetos para pré-projetar modelos habitacionais acessíveis que respeitem o caráter histórico e a escala da cidade, priorizando quarteirões com vocação para pedestres. O objetivo é que os projetos aprovados reflitam a identidade urbana de Charleston, em vez de reproduzir a estética genérica que frequentemente acompanha habitação social construída com pressa.

Permanência, não rotatividade

Um dos aspectos mais relevantes do programa é o compromisso com a permanência das unidades acessíveis. Todas as habitações construídas no âmbito do Project 3500 permanecerão acessíveis indefinidamente, sem prazo de expiração que eventualmente as devolva ao mercado especulativo.

Para evitar o deslocamento durante o processo, a prefeitura adotou o princípio do “construir primeiro”: novos projetos têm prioridade sobre a redevelopment de habitações acessíveis existentes. Isso garante que moradores que já dependem de moradia subsidiada não sejam temporariamente desalojados para que, no futuro, possam voltar a uma unidade reformada (uma sequência que, na prática, costuma terminar em deslocamento permanente).

Os terrenos destinados ao programa serão zoneados para comunidades de renda mista, com previsão de 2.000 unidades adicionais a preços de mercado. A aposta é que a mistura de perfis de renda num mesmo território seja mais sustentável e menos estigmatizante do que a concentração de habitação social em áreas isoladas.

O papel do poder público quando o mercado não resolve

O prefeito Cogswell sabe que sua abordagem tem críticos. Em seu discurso de lançamento, ele mencionou diretamente quem acredita que o governo deveria se afastar do mercado habitacional e deixar a solução para a iniciativa privada. Sua resposta foi direta: “Tentamos isso. Não funcionou.”

A declaração resume uma mudança de postura que vai além de Charleston. Em cidades onde a valorização imobiliária superou em muito a capacidade de resposta do mercado, há um reconhecimento crescente de que a intervenção pública direta, com terra, licenças, projetos e parcerias estruturadas, é condição necessária, não opção de último recurso.

O Project 3500 conta com a parceria da Autoridade de Habitação de Charleston e de diversas organizações público-privadas. A estrutura de governança distribuída é parte da estratégia para garantir que o volume de entregas acompanhe a ambição do plano.

O que outras cidades podem aprender

A experiência de Charleston aponta para um conjunto de instrumentos que outras prefeituras podem considerar ao enfrentar crises habitacionais semelhantes: a utilização estratégica de terras públicas, a pré-aprovação de licenças e projetos como forma de reduzir tempo e incerteza para desenvolvedores, o zoneamento para renda mista como alternativa à segregação socioespacial e o compromisso com permanência como garantia de que os investimentos públicos não serão absorvidos pelo mercado no longo prazo.

Mais do que um conjunto de medidas técnicas, o Project 3500 é uma aposta política: a de que cidades que não constroem ativamente espaço para seus moradores mais vulneráveis não estão crescendo, estão simplesmente trocando sua população.